近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制(zhì)jk袜子总是掉怎么办，足球袜套j是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不(bù)再(zài)产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受(shòu)多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的(de)分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及(jí)资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还(hái)，两者的(de)比率也(yě)是变动的(de)，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也(yě)认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的(de)高低(dī)，对(duì)产权类的(de)资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于(yú)分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人也称。

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