近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含(hán)了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富(fù)了(le)机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在(zài)有效控(kòng)制风(fēng)险的(de)前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的关键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级(jí)市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该(gāi)注意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的(de)价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分(fēn)派金(jīn)额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营权REITs的于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译收益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的现于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要来自(zì)底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露(lù)预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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